Квартирный вопрос не на шутку волнует умы многих россиян. При покупке приходится мириться со многим. Микроскопические кухни «хрущевок», чрезмерно малые санузлы, несуразные комнаты – это яркие «спутники» вторичного жилья. Покупая такое «чудо», владельцы сразу же задумываются о перепланировке. Вот только далеко не все задуманные манипуляции будут законными.
Перепланировка: о чем стоит знать перед покупкой «проблемного» жилья
Перепланировка – это внесение изменений в конфигурацию жилища, требующее отражения в его техпаспорте. Под такими изменениями подразумевают снос или возведение перегородок, перенос дверей, объединение двух квартир в одну, создание крупного объединенного санузла.
Кроме того, под перепланировку подпадает:
- обустройство проемов в несущих стенах и заделка уже существующих;
- возведение новых несущих стен;
- обустройство новых лестниц;
- манипуляции с перекрытиями в деревянных домах;
- создание антресоли площадью более 40 процентов от «квадратуры» помещения;
- любые строительные манипуляции в доме, который является объектом культурного наследия;
- изменение формы и конфигурации проемов балконов и лоджий.
Про последний пункт забывают многие, а ведь он невероятно важен. Участившиеся обрушения балконов заставили власти ввести запрет за самостоятельные «модификации». Все работы должны осуществляться опытными строителями – будь то установка стеклопакетов или возведение козырьков над «незащищенными» балконами.
Что строго запрещено делать
Основное табу касается сноса несущих стен. Это чрезмерно опасная строительная манипуляция, которая может привести к «складыванию» всего дома.
Однако, в законе прописаны и другие значимые ограничения:
- совмещение жилой площади и балконов – путем создания одного помещения;
- переделка жилых помещений в нежилые;
- заделка и переделка вентиляционных каналов и технологических ниш;
- перенос радиаторов отопления на лоджию или балкон – путем подключения к общедомовой сети;
- строительство «теплых полов» путем подключения в общедомовой системе;
- «вырубка» технологических ниш в несущих стенах и колоннах;
- переделка технических подполий в подвалы;
- объединение газифицированных помещений с жилыми комнатами;
- ликвидация дверей между газифицированными помещениями (котельными) и жилыми комнатами.
- уменьшение «кубатуры» кухни или котельной путем создания подвесного потолка.
Не стоит путать перепланировку и переустройство. Последняя манипуляция касается переноса или замены инженерных, санитарных и электрических сетей. Хотя масштаб этих работ меньше, их тоже нужно согласовывать. Особенно перед продажей квартиры.
Как согласовать перепланировку
Собственник, желающий обезопасить себя и других, должен предоставить органам местного самоуправления пакет документов:
- заявление на перепланировку;
- бумаги, подтверждающие право собственности;
- проект перепланировки (переустройства), оформленный лицензированной организацией;
- протокол собрания собственников многоквартирного дома – при надобности;
- письменное согласие всех членов семьи нанимателя – если жилье находится в соцнайме;
- технический паспорт дома или квартиры;
- письменное разрешение от органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры – если перепланировка будет происходить в «культурно ценном» помещении.
В общем случае хозяин получит решение за 45 дней. В Москве ответят значительно быстрее: за 20-30 дней.
Особый случай – жилплощадь с действующей ипотекой. Тут потребуется дополнительный документ – согласие самого банка. Ведь перепланировка не должна приводить к уменьшению стоимости жилья, а также к ухудшению его характеристик.
Что можно не согласовывать
К счастью, жесткие нормы права действуют в отношении «крупных» переделок. Работы, не относящиеся к перепланировке или переустройству, можно проводить просто так:
- косметический ремонт, в том числе выравнивание потолка и стен для поклейки обоев;
- реставрация или замена электропроводки без применения штробления;
- сооружение или замена трубопровода для санузла или ванной;
- нанесение краски на стены, полы, потолок;
- демонтаж или монтаж шкафов встроенного типа;
- замена старых окон, дверей, унитазов, ванных, раковин.
Помимо названых пунктов, без всякого согласования можно положить новое напольное покрытие, установить антенну или спутниковую тарелку, смонтировать кондиционер. Допускается замена старой сантехники и электрических нагревательных приборов – если новые соответствуют нужным параметрам и устанавливаются строго на место старых.
Нюансы касаются «исторических» домов. Там нужно согласовывать и замену окон, и установку сплит-систем или спутниковых тарелок.
Кроме того, после капитального ремонта крыши многие управляющие компании запрещают ее порчу путем установки тех же антенн. Однако, это скорее моральный запрет. Ведь жильцы должны понимать, что лишние отверстия в кровле им явно ни к чему.
Особый случай – застекление лоджий и балконов. Как правило, в первом случае не возникает никаких проблем – проемы для окон уже предусмотрены конструкцией. А вот отделку «пустых» балконов лучше согласовать, а само дело доверить профессионалам.
Что будет, если сделать работы тайно
Собственники, не желающие «возиться» с документами, занимаются строительными работами без уведомления БТИ. Иногда люди попросту не знают о том, что кого-то нужно оповещать.
Но незнание закона или его игнорирование от ответственности не освобождает!
О проведенных работах узнают довольно быстро. К примеру, соседи могут пожаловаться на постоянный шум – неизменный спутник строительства. Участковый, приехавший на вызов, заметит переделку невооруженным взглядом. Да и контроллеры, поверяющие бытовые счетчики, выявят нарушения без проблем.
Возможно, люди, заметившие неладное, не станут заявлять в БТИ, но у владельца могут возникнуть и другие трудности.
К примеру, произойдет потоп – из-за той же лопнувшей «самодельной» трубы – хозяина однозначно признают виновным и заставят выплатить компенсацию. Страховая компания откажет, ведь перепланировка не была ни с кем согласована.
Кроме того, при продаже «модернизированного» жилья возникнут большие трудности. Покупатель, планирующий воспользоваться ипотекой, позовет независимого оценщика. Тот обязательно обнаружит несоответствие техплану и может даже заявить об этом в БТИ. Все зависит от регламента работы оценочной компании. В таком случае придется возвращать жилищу первоначальный вид.
Возможен и обратный сценарий: владелец пожелает оставить квартиру в качестве залога. В таком случае приедет все тот же оценщик. Последствия очевидны – воспользоваться жилищем в качестве залога не получится.
Последствия незаконной перепланировки для собственника
Если инспектор БТИ выявит незаконную перепланировку, наступят правовые последствия. В первую очередь, «строителя» накажут штрафом в размере 2-2,5 тысяч рублей.
Помимо относительно небольшого денежного возмещения, инспектор выпишет предписание на устранение нарушений. Потребуется либо узаконить самострой, либо его снести. Последний вариант может быть предпочтительнее. Ведь для регистрации изменений придется брать заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Такой документ стоит весьма недешево – да и гарантии его выдачи тоже нет.
Что будет со злостными отказчиками?
К сожалению, ничего хорошего. Вслед за повторным визитом проверяющего последует еще больший штраф и новое предписание. Если проигнорировать его снова, владельца вызовут в суд. В крайнем случае возможно отселение «бунтаря» и продажа его квартиры с торгов.
Более того: относительно недавно для нарушителей ввели запрет на выезд за границу. Получается, что проще и дешевле узаконить все еще на этапе планирования.
Для должностных и юридических лиц, способствовавших перепланировке, введены более серьезные меры воздействия:
- должностные лица заплатят от 4 до 5 тысяч рублей;
- юридические — от 40 до 50 тысяч.
В общем, ни одна серьезная строительная бригада не будет браться за строительство без разрешения.
Да, меры принуждения кажутся излишне суровыми. Однако, они подкреплены реальными несчастными случаями. Ведь в результате «модернизаций» складывались дома, переставали работать системы вентиляции и отопления, происходили затопления и прочие бедствия. В самых тяжелых случаях — когда страдали люди — горе-хозяева отвечали уже не штрафами, а по Уголовному кодексу.
Стоит ли игра свеч? Полагаю, что нет. Проще и дешевле получить разрешение, найти хорошую строительную бригаду и не опасаться визита инспектора БТИ. Кроме того, «полноценно» оформленная перепланировка не послужит препятствием при продаже или сдаче в залог.
