Михаил Булгаков в своем бессмертном произведении «Мастер и Маргарита» был прав лишь отчасти. Квартирный вопрос испортил не только москвичей… За дом, квартиру или даже небольшой участок земли дерутся по всей стране. Родственники становятся злейшими врагами, применяя друг против друга смесь дипломатии и «грязных» приемов.
Зачастую такие «атакующие» не принимали никакого участия в жизни наследодателя, но воспылали родственными чувствами лишь после его ухода из жизни…
Завещание — особенности передачи наследства
Бытует мнение, что для передачи наследства достаточно лишь завещания. Однако, на практике без «подводных камней» не обходится…
К примеру, пожилой человек воспылал чувствами к молодой женщине и переписал ей все свое имущество. Супруга и дети посчитали себя обделенными, поэтому подали в суд. Последний признал умершего недееспособным — следовательно, завещание стало ничтожным. Молодая возлюбленная осталась ни с чем.
В реальной жизни схожих примеров очень много.
Получается, что завещание мало что решает?
Правильно составленная бумага позволяет делиться имуществом даже с посторонними людьми и организациями. Закон этого не запрещает.
Но в статье 1149 ГК РФ «Право на обязательную долю в наследстве» закреплено право наследования за:
- родителями;
- законными супругами;
- нетрудоспособными детьми.
Таким образом, завещание не позволит передать одному лицу все имущество.
Дарственная, как вариант передачи имущества конкретному человеку
Сам документ — это по сути акт безвозмездной передачи имущества любому человеку. Даритель передает квартиру еще во время жизни, поэтому такую защиту просто так не обойти…
В чем же подвох?
Даритель фактически теряет контроль над своим бывшим жилищем. Его новый хозяин может заселить туда кого угодно, а также продать, заложить или передарить новое имущество… а добродушный «сосед» пойдет на улицу.
К сожалению, в таком вопросе нельзя доверять даже самому честному человеку. Ведь тяжелая жизненная ситуация способна подтолкнуть к самому плохому шагу…
Договор ренты, как альтернативный вариант
В законодательстве РФ прописан ещё один способ передачи имущества — это рента.
Подписывая подобный договор, стороны совершают взаимовыгодный обмен:
- пожилой человек получает систематический уход, оплату продуктов и коммунальных услуг;
- одаряемый рассчитывает на недвижимость наверняка — без «сюрпризов» от незваных родственников или третьих лиц.
Существует две разновидности ренты.
С пожизненным содержанием
Возьмем конкретный пример. Пожилой мужчина не имеет ни детей, ни близких родственников. Однако, пенсия не позволяет полноценно содержать жилплощадь, а передать ее некому… Мужчина подписывает ренту и подселяет к себе жильца. Он оплачивает коммунальные услуги и (или) продукты — в зависимости от договоренностей.
Таким образом, жилец содержит пенсионера, а после его смерти получает квартиру. При этом он не может «передать» свою обязанность третьему лицу.
Пожизненное содержание с иждивением
«Модернизированный» вариант первого соглашения. Помимо набора «денежных» услуг, будущий владелец недвижимости обязуется ухаживать за своим подопечным. Как правило, на содержание пожилого человека должно уходить не менее двух региональных прожиточных минимумов.
При этом варианте «досматривания» два человека обязательно живут на одной площади. Ведь помощь может потребоваться в любой момент.
Порядок заключения и расторжения
Из-за большой специфичности договор ренты заключается только у нотариуса. Если использовать простую письменную форму, соглашение признают недействительным.
Третье лицо (специалист) обязан убедиться, что оба человека отдают отчет в совершаемом действии. Кроме того, требуется проверка дееспособности всех участников сделки.
Закон допускает и расторжение договора. Оно возможно как на общих основаниях: если кто-то из участников был признан недееспособным или подписал бумагу под угрозами.
Кроме того, существуют и более специфические причины:
- просрочка платежей на год или даже больше;
- плательщик официально признан банкротом;
- ухаживающий грубо нарушал условия ухода.
Именно поэтому стоит максимально подробно расписать условия для расторжения, а также ответственность сторон.
Выгода и недостатки договора ренты
Плюсы: Выгода для получателя очевидна. К примеру, если у него есть еще одно жилье, он может заселить туда потенциального «наследника». Последний будет исправно вносить платежи, а также помогать пожилому человеку материально — получается двойная выгода.
Плательщик также остается в плюсе. Как правило, его платежи намного выгоднее аналогичных по ипотеке. А вариант с подселением обходится дешевле, нежели аренда квартиры.
И «вишенка на торте»: рантье не сможет расторгнуть договор, если все его условия соблюдаются. Сценарий «передумал» не сработает.
Минусы: К сожалению, такой способ передачи недвижимости не лишен и недостатков. Съем может растянуться на неопределенный срок, ведь предсказать срок ухода из жизни невозможно… Таким образом, съемщик остается в «подвешенном» состоянии. При смене места жительства и работы придется думать о пожилом рантье.
Бремя расходов ложится исключительно на плательщика. Если его «компаньон» заболеет, придется давать дополнительные деньги на лечение (если это прописано в договоре). Получение справок, визит к нотариусу — все это его заботы.
Пожилому человеку тоже приходится несладко. «Опекун» может оказаться преступником, который попытается укоротить земной век своего подопечного. К сожалению, реальных случаев зафиксировано слишком много… С другой стороны, полиция уделяет таким смертям очень уж пристальное внимание. Затеявший плохое может получить совсем не ту комнату, о которой мечтал…
Подписывать договор ренты или нет? Все зависит от обстоятельств. Заключая его с близким человеком, можно обезопасить и его, и себя. Квартира достанется именно тому, кто занимался досмотром.
